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     多位業內分析人士均認為,央行降息將刺激樓市成交量反彈,但房企資金面不會因此有較大緩解。 11月22日,央行下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。

 一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%;一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%,同時將存款利率浮動區間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

     對此,多位業內人士均認為,這是對房地產市場的重大利好。對開發商來說,這意味著將從銀行獲得更低利率的貸款,融資成本降低;對購房者來說,首套房的利率折扣將明顯增加,月供也會減少。

     “一線城市及庫存去化周期在15個月以下的城市的房價將出現小幅上漲。” 同策咨詢研究部總監張宏偉表示說,但降息并不能讓開發商過于樂觀,大多數城市庫存過高,房企資金鏈緊張難以改變,尤其中小企業,仍然可能面臨更多債務違約的市場風險。 

    房企加快跑量去庫存 

    “降息并不一定給開發商資金鏈帶來很大程度的緩解,雖然貸款利率降低,融資成本也相應降低,但房企從銀行獲得的貸款總量并不一定提高。”某房企高層坦言道,銀行等金融機構對于樓市“風險控制”要求不低,“惜貸”現象未來一段時間內還將持續。

     張宏偉也認為,“降息給開發商的預期沒有那么樂觀”。他表示,多數開發商也不會因為此次降息而致使公司資金鏈有較大緩解,房企資金鏈緊張的基本面不可能改變。 

    對此,有分析人士表示,從融資角度而言,房企從國內獲得的開發貸仍將有限,但臨近年底,還款壓力和業績壓力同時壓頂,降息對房企貸款刺激雖有限,但可以從減少商業貸款購房月供等方面刺激購房者入市,這將在短期內拉升樓市成交量,上市房企若能抓住這一“窗口期”賣房,銷售業績壓力和現金回籠壓力都將得到一定程度的緩解。

     事實上,多數標桿房企都擁有靈活應對市場走勢的能力,包括針對不同城市的不同市場快速調整銷售策略。 

    鑒于此,有業內人士稱,降息之后,有些房企可能會減少一線城市銷售速度較快的剛需產品的優惠幅度,但不意味著大幅提價;反之,對于開發商項目布局較為密集且滯銷項目存貨較高的城市來說,低價跑量,快速回籠資金,提高項目周轉速度仍是房企執行的主流銷售策略。

     “我們沒有漲價,反而最近都在辦優惠活動,單套總價可以優惠40萬元-70萬元之間。”北京市亦莊某項目銷售人員表示說,“項目周圍的新盤房價水平也都差不多,都在促銷。畢竟,開發商年底都有業績壓力的”。 

    某房企高層也稱,公司不會捂盤惜售,將繼續堅持跑量的高周轉戰略,加快清理庫存,將重點放在提高周轉率上,同時爭取盡快回籠現金。 

    正如張宏偉所示,雖然大多數城市樓市短期內將出現一波放量的成交行情,但整體仍然面臨去庫存壓力。此時,開發商若堅持高周轉,通過盡快回籠資金減輕企業資金壓力,將降低未來市場再次遭遇供大于求的“利空”風險。畢竟,當前樓市總體供大于求的市場現象難以改變,多數二線、三、四線城市庫存偏大,去化周期偏長等問題還會暴露出來。 

    購房者可趁“窗口期”入市

    值得注意的是,盡管降息難以改變房企資金鏈緊張的現狀,但對于購房者來說,降息無疑提供了一個購房“窗口期”,一方面開發商想促銷回籠現金;另一方面貸款購房利率降低則可以實現購房者減少購房成本和月供壓力的意愿。

     據鏈家市場研究部統計數據分析,若購房者貸款100萬元20年等額本息還款購房,降息后,按照首套房基準利率政策,月均還款為7251元,與調控前相比減少了234元,合計20年可以減少4萬元的利息支出;若按照調整后貸款利率9折來計算,月均還款額為6899元,與調整前9折相比大約減少了205元,相當于調整前8.45折。 

    對此,鏈家地產市場研究部張旭認為,“930”新政主要帶動改善性需求,降低購房門檻。而降息的主要意義在于減輕購房者還款負擔,雖然降息后貸款的月均還款減少額度并不大,但對資金比較敏感的剛需而言仍是利好。

     實際上,根據鏈家地產市場研究部統計,“930”新政后,今年10月份,在鏈家地產的成交案例中,商業貸款占比上升19個百分點至51%,11月份也將維持較高水平,預計央行此次降息后,商業貸款購房占比或將進一步有所提升。

     同時,張旭預計,由于二手住宅價格對于市場形勢及預期較為敏感,因此不排除未來房價伴隨著成交回暖出現緩慢上漲的可能性,但新房市場方面由于整體庫存壓力依然較大,因此短期內尚不具備漲價動力。
     不過,中原地產首席分析師張大偉認為,降息將帶動一、二線城市樓市資金面好轉,房價再跌的可能性接近于零,但三、四線城市因為庫存絕對值過高,將難以回暖。

    張宏偉則表示,短期內來看,降息將帶動樓市成交量反彈,價格將會逐漸堅挺。他預計,在一線城市及庫存去化周期在15個月以下的市場基本面良好的城市,房價將會出現小幅上漲的現象。

     鑒于此,張宏偉認為,對于購房者來說,可以把握降息后的短期政策紅利帶來的購房“窗口期”,趕在短期市場還沒有完全復蘇好轉的階段,也趁當下開發商資金面仍然相對緊張的階段入市購房。


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