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  在一個剛需主導的行業,住宅產業的天花板已經可以預見。事實上,中國的人口年齡結構已經注定剛性需求拐點不可避免。根據據第六次人口普查數據測算,中國嬰兒潮的拐點在1990年,當年新生嬰兒達到2803萬人,此后出現劇降,1996年后,出生人口再沒超過1600萬。

宋衛平與馮侖股權交易案的峰回路轉,凸顯中國房地產的行業變局漸入高潮。 

    現實遠比故事精彩。

     就在政府發出救市政策的一個月后,房地產的兩宗最受矚目的并購案面臨終止局面。
 
    10月29日,坊間開始流傳宋衛平要重新回到綠城的消息。彼時大多數人持懷疑態度,并不相信受人尊重的地產大佬會反悔合約。然而隨后幾天,劇情峰回路轉,來自綠城、融創以及各方消息證明,宋衛平回歸已成定局。 

    10月31日,本應是馮侖正式轉出萬通地產(600246,股吧)控股權的日子。但在約定交易截止日的前夜,這一延宕三個月的股權交易計劃意外生變——10月30日晚間,萬通地產發布公告稱,萬通控股內部股權轉讓已終止。 

    王石游學、任志強退休、宋衛平出售綠城以及馮侖退出萬通,曾一度被認為是第一代房地產大佬集體謝幕的標志性事件。然而,57歲的宋衛平選擇回歸綠城,不惜頂著個人信用嚴重受創危機。55歲的馮侖則不得不繼續留守萬通,面臨進退兩難的尷尬局面。

     與此重疊的是,中國經濟過去30年高速增長的絢麗華章開始翻篇,正在中低速增長軌道上運行。中國房地產也正在經歷從“黃金時代”邁入“白銀時代”的陣痛,住宅產業的天花板已經可以預見,中年危機的焦慮感開始蔓延。

     宋衛平和馮侖屬于第一代地產大佬,這一批中國最早的地產弄潮兒,大多出生于上世紀1950年代,他們享受了地產黃金十年所帶來的成功與榮耀。同樣,風云際會的大環境下,他們的命運都在2014年出現了拐點,事業正遭遇考驗,他們又將如何直面他們的“中年危機”?

    大佬轉身:一個時代的終結

     地產黃金十年,催生了一批地產大佬。他們有的出身名門,有的生于草莽,卻獲得了同樣的成功。

     2014年以來,國內房地產市場銷售開始放緩。萬科總裁郁亮提出,房地產從“黃金時代”褪色到“白銀時代”。而今年不景氣的市場下,更是迎來了一批大佬的引退。

     今年5月,宋衛平把綠城賣了,孫宏斌以62.98億港元的代價,收購了綠城24.313%的股份,與九龍倉并列綠城第一大股東。宋衛平認為把綠城賣給孫宏斌是“他這一生最正確的一個選擇”,他說天下之大,有德者掌之。

     10月18日萬通地產晚間公告,稱“經公司與控股股東萬通投資控股股份有限公司(下稱萬通控股)進一步核詢獲悉,嘉華東方控股(集團)有限公司將受讓萬通控股的一定比例的股權,從而達到嘉華控股成為萬通地產間接控股股東、萬通地產實際控制人變更的目的”。至此,地產思想家馮侖將退出萬通地產的傳言終于坐實。

     10 月22日,“大炮”任志強召開退休記者見面會。盡管他宣稱自己“退而不休”,但此后人們的解讀都是用了“再見”、“退卻”、“謝幕”之類的詞語。而“行業老大”王石早已處于半游學狀態。
     這一系列的事件被解讀為第一代地產大佬的集體謝幕。同時也伴隨著房地產市場下行周期。

     綠城公告顯示,截至2014年6月30日止六個月,取得收入人民幣125.60億 元,較2013年同期的人民幣102.14百萬元增加23.0%,股東應占利潤人民幣6.13億 元,較2013年同期的人民幣18.55億元減少67.0%。主要原因是聯營公司已竣工可售物業提減值虧損及交付物業毛利率偏低。 

    萬通地產1-6月獲得營業收入3.37億元,同比減少52.43%,凈利潤為4837萬元,同比減少59.83%。
 
    郁亮認為,未來10-15年仍是白銀時代,此前萬科董事局主席王石指出,中國房地產業的“黃金時代”已經結束,“白銀時代”到來。在郁亮看來,這并不代表沒有機會,城市化進程會帶來很大的機會,白銀時代相比青銅爛鐵時代還是好時代。但與黃金時代相比,白銀時代的競爭更加激烈,毛利率肯定會更低。 只是萬萬沒有想到,幾乎同時,宋衛平和馮侖選擇了回歸和留守。 10月底,宋衛平將回歸綠城的消息引爆網絡。綠城和宋衛平在中國房地產界的符號化意義,使人們對此的關注達到空前熱度。

     而萬通地產10月30日的一紙公告宣告了股權收購中止。公告顯示,雙方在交易細節方案多次協商中,就本次轉讓中的一些重要條件如轉讓數量、價格等沒有達成一致,無法在2014年10月31日之前按預先計劃完成交易。馮侖先生方和嘉華控股承諾未來三個月內不再實施與萬通控股及萬通地產相關的權益調整事宜,并繼續為萬通控股和萬通地產的業務發展共同做出努力。

     此時的房地產,已經不是當初宋衛平出售綠城時的情形。政府9·30救市政策出臺后,房地產顯現復蘇跡象。 

    萬通地產第三季度財報顯示,公司錄得營業收入9.88億元,同比增長3.61%,凈利潤9197萬元,同比增長17.62%。

     從8月開始,綠城銷售業績更是持續突破歷史新高,綠城8、9、10月分別實現銷售額72億、83億、159億,合計共314億元,超過上半年銷售金額305億元。



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