熱銷盤需靠“走關(guān)系”才能買到　多個蓄客量大的樓盤將年底釋放———

　　今年的樓市，打破了很多的“傳統(tǒng)”，先是“金九銀十”落空，而后在11月份的淡季，成交卻并不黯淡。根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，11月上旬（1-10日）北京住宅（新建商品住宅和二手住宅）網(wǎng)簽總量為8034套，日均803套的簽約量，與10月份全月的日均簽約量相比上漲了17%，接近兩成，相比去年11月同期的日均簽約量更是幾近翻番。記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，雖然已近年底，但一些熱點項目依舊“一房難求”。業(yè)內(nèi)人士分析表示，隨著年底供應(yīng)量的增加，一些新盤有望在年底以低姿態(tài)入市，預(yù)計年底成交量將小幅回升。但難以超過7、8月份時的頂峰狀態(tài)。

　　●多個項目“一房難求”想買還得“走關(guān)系”

　　進入11月，出乎意料的是，9、10月份黃金季節(jié)沒能升溫的成交量，在10月上旬出現(xiàn)了明顯的回暖。多個樓盤甚至出現(xiàn)一房難求的場景。

　　日前，記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，一些新房由于排號人數(shù)遠超實際推盤量，再次出現(xiàn)走關(guān)系買房的情況。上月底開盤的朝陽區(qū)某項目，共推出300多套房源，但排號人數(shù)卻超過2000組，幾乎是7組人搶一套房。

　　準(zhǔn)備買房的王小姐就向記者抱怨稱，“又到了買房找關(guān)系的時候。”根據(jù)王小姐介紹，她很早便看上了這個項目，距離北五環(huán)只有幾百米，又臨近地鐵北苑路北站，價格也在她的接受范圍，但她趕到售樓處時卻被告知她想要的戶型基本上沒戲。“銷售人員跟我說，我要的那個戶型房源不多，但已經(jīng)有很多人也盯著這套房子，一些有關(guān)系的更是提早預(yù)定了，我這種沒關(guān)系的就得等二期開盤了。”

　　同樣情況的還有位于管莊的遠洋新悅二期，10月底，開發(fā)商幾乎在沒有任何宣傳的情況下，悄然開了3棟新樓座，據(jù)了解其中一部分房源是之前被某企業(yè)團購后因種種原因退出的，開盤后不久很多好戶型就被搶定。一位負(fù)責(zé)人表示，由于價格上難以給予更多優(yōu)惠，一些購房人拉關(guān)系找朋友，只是為了挑選到心儀的戶型。

　　同屬遠洋地產(chǎn)麾下的遠洋天著，600萬至1000萬的亦莊類別墅項目，前不久開盤，短短一天時間里，所推出的房源一搶而光，讓持“北京買房主力是剛需客戶”論調(diào)的專家大跌眼鏡。就連嘆息“沒趕上金九銀十別墅旺季”的中央別墅東區(qū)項目——融科千章墅，亦在11月初試水銷售，沒想到，千萬級的30套房源短時間售罄，項目負(fù)責(zé)人連稱“想不到”……

　　●價格優(yōu)勢仍舊是熱銷主因

　　數(shù)據(jù)進一步印證了11月份北京樓市在進入“冬季”后的“止跌回漲”，這主要是由于10月末以及11月多個項目的集中入市造成了簽約的釋放。

　　據(jù)統(tǒng)計顯示，10月27日至11月5日的10天時間里，北京共有16個項目開盤，在上周成交前十項目中的亞奧金茂悅、遠洋新悅、金地萬科·朗潤園等均在這期間入市。

　　值得關(guān)注的是，成交量之所以回升明顯，除了項目集中入市外，價格優(yōu)勢依舊是獲得熱銷無可替代的主旋律。海淀區(qū)樓盤城建·世華龍樾，由于幾百米外便是地鐵8號線西小口站，加上同區(qū)域新盤較少，因此3萬多元的定價仍被不少購房人認(rèn)可。

　　同樣在近期熱銷的還有位于大興的遠洋天著，其新推的二期產(chǎn)品，不但新建了更加氣派的園林和售樓處，而且重新設(shè)計了產(chǎn)品戶型，從一期千萬起售的別墅變更為戶型更小，總價更低的聯(lián)排和平墅等類別墅產(chǎn)品。正式入市前就被許多購房人提前認(rèn)購，由于含有幾十平方米的贈送面積，遠洋天著的成交均價也由之前最高時的2.7萬元/平方米左右，變成如今的2.5-2.6萬元/平方米。

　　不難看出，無論是主打三居以上戶型的金茂悅還是以類別墅為主的遠洋天著，其買家依然是改善型購房人，低定價和高附加值的樓盤更容易受到購房人認(rèn)可。而上周北京的商品住宅成交均價也降為22023元/平方米，環(huán)比之前一周下降了6%。可見，在年底有沖刺任務(wù)的開發(fā)企業(yè)，只有將項目未來升值的空間更多地留給購房者，才能獲得熱銷。

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　　●年底還將有多個項目準(zhǔn)備低開

　　11月份成交的回升，很大程度上與9、10月份多個樓盤爽約入市有關(guān)，由于11月份召開的兩會被業(yè)內(nèi)認(rèn)為將給樓市未來發(fā)展定調(diào)，因此多個打算在9、10月推盤的項目紛紛延期到10月底甚至11、12月份，而這些項目中不乏低定價，蓄客周期較長的項目。

　　例如位于昌平地鐵線上的路勁世界城，作為純新盤，銷售人員給出的價格均價在16000元/平方米左右，今年已經(jīng)多次延期開盤，據(jù)項目負(fù)責(zé)人介紹，該樓盤由于預(yù)售證審批的關(guān)系很可能在11、12月份入市，由于定價在區(qū)域內(nèi)較低，又主打剛需的90平方米戶型，加上蓄客周期較長，不少業(yè)內(nèi)人士都看好其入市熱銷。

　　類似的還有位于常營的常楹公元項目，由于地鐵6號線常營站即將在年底開通，加上區(qū)域內(nèi)龍湖長楹天街售價已上三萬元，常楹公元宣稱的不高于28000元/平方米左右的精裝修價格，同樣吸引了不少購房人排號。據(jù)項目負(fù)責(zé)人介紹，該項目主打56-130平方米的一至三居，以改善型為主的同時覆蓋了剛需購房人，最低160萬左右的價格，在區(qū)域內(nèi)幾乎是新盤中的最低價。

　　對此，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，國慶長假，新房市場供應(yīng)量的萎縮，以及市場買賣雙方的觀望氣氛，造成了10月份樓市成交量的總體下滑。隨著年底供應(yīng)量的增加，一些新盤低價入市，預(yù)計年底成交量有望小幅回升。

　　胡景暉分析認(rèn)為，一些尚未完成年度銷售任務(wù)的房企也將在年底加大供應(yīng)力度，并通過降價促銷來快速回籠資金；從各個項目的蓄客情況來看，等待觀望了一年的部分購房人，以及明年開春急需婚房的購房人，也會趁房價相對較為便宜，優(yōu)惠折扣力度較大的年底出手購房，所以，11月份北京住宅市場有可能迎來一輪交易的小高峰，成交量有望超過表現(xiàn)欠佳的“金九銀十”，但是由于樓市限購依舊從緊，有效的購房需求不斷萎縮，信貸的支持力度也不斷減弱，所以，11月份的交易量反彈幅度將是有限的，不可能超過7、8月份的單月交易量。

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