開發商今年任務已完成推盤無壓力買賣雙方再次陷入價格博弈———

　　金秋漸涼，火爆多月的樓市仿佛也隨勢進入“降溫期”。在調控政策并未轉向相關工程停工等多重因素影響下，綜合亞豪機構、中原地產等多家機構統計，北京全市11月份老盤新盤的新貨總量僅有22個，不但比不上九月份48個新盤的供應量，就連10月的34個也相去甚遠。業內人士認為，在許多大型房企提前完成2012年銷售任務的前提下，新盤的供應出現短缺，開發商開始漲價惜售。而買房人則被迫陷入觀望，期待房價能再次下跌。甚至有學者專家預言最佳購房季已經結束，樓市也再次出現買賣雙方相互博弈的情景。

　　剛需盤仍是成交主力

　　“開發商這次推出的房源很快就都被訂購了，我買時已經沒有更多戶型可選了，猶豫再三，還是挑了個二層100萬左右的房子。”購房人呂先生在10月初定下了首開熙悅山的一套兩居室，在下決定前，銷售人員帶他來看已經貼滿紅標的銷控表，讓他最終決定出手。

　　據了解，首開熙悅山作為長陽（社區網 論壇 商鋪）區域主打小戶型的地鐵盤，在今年初入市時，就以13500元/平方米左右的價格獲得熱銷。如今二期推出的產品，成交價格已經逼近15000元/平方米，許多像呂先生一樣的購房人因為擔心明年再漲，趕緊下定。

　　雖然個別項目成交不錯，但樓市整體在金九銀十期間的表現仍讓一些看好后市的分析機構落空。

　　根據亞豪機構統計數據顯示，10月1-18日，北京商品住宅共實現成交4525套，成交面積46.4萬平方米，相較9月份同期，成交套數與面積分別下滑了23.6%、33.6%，成交均價為19965元/平方米，也出現了小幅下滑。但考慮到十一長假的因素，與去年的十月份同期相比，成交量還是出現了幾近翻倍的增長。

　　尤其是低價位的剛需盤，入市后很多都實現了快銷。根據中原機構的統計數據顯示，十月上半月，天恒樂活城、首開熙悅山、保利春天里、金融街（社區網 論壇 商鋪）融匯等剛需盤都實現了超過百套的成交量。反而是充當了漲價急先鋒的改善盤，在金九銀十期間，表現的乏善可陳。朝陽區某樓盤售樓處由于新加推后價格上漲了5000元/平方米，顯得有些冷清，但該項目負責人則表示并不擔心，“每周仍能有幾套成交，意向客戶更是能達到十組以上，基本符合之前的預期。”

　　推盤節點已過11月僅22個項目有入市計劃

　　金九銀十的成交量雖然出現了明顯下滑，但仍是開發商今年最重要的推盤節點，亞豪機構統計，9月份共有48個項目入市，達到今年月度供應的高峰，此外，十月份前20天已經有11個項目入市，預計仍將有近20個樓盤在最后一周推新。因此，在進入寒冷的11月后，開發商的主力銷售季已經結束，目前統計的有開盤計劃的項目僅有22個。

　　亞豪機構副總經理任啟鑫認為，一方面進入秋冬季節之后，受到自然環境以及自然景觀的影響，許多項目重金打造的園林景觀效果不佳，這一階段樓盤入市意愿普遍降低；另一方面9、10月份的推盤旺季，導致新增供應量達到了15000多套，大大豐富了目前市場中的存量；再加上像萬科、保利、首開、首創等大型房企普遍完成了2012年度的銷售計劃，并不急于再推出新的房源。而是希望將手中的存貨等明年開春后推出。

　　這一系列的變化都導致11月份的新盤數量大幅減少，22個新盤中，首次開盤的純新盤更是只有7個，包括常楹公元、路勁世界城（小區網 論壇）、九章別墅、海悅公館在內。另外還有像太陽公元、中國鐵建·花語城、中糧萬科紫云庭在內的15個老項目后期準備開盤。

　　另外，中原機構也認為，除了傳統季節性因素外，11月供應量的低落還有其他方面的原因，最重要的是十八大即將在11月初召開，一些開發企業主動或被動地避開這一時間段開盤。主動的是為了觀望新一屆政府對于房地產市場的態度以及未來宏觀調控的走向，而被動則是由于近期住建委開始控制樓盤預售許可證的發放，部分原計劃開盤的項目或將不能如期取得預售許可證。

　　賣房不積極8成老項目漲價惜售

　　推盤數量的減少或許有這樣那樣的原因，但在實際銷售過程中，不少售樓處銷售人員的賣房積極性明顯降低也反映了部分開發商的心態。

　　“去售樓處看房，銷售人員很多都坐在一起聊天，看見有購房人才會走出來一個，輕描淡寫地介紹兩句，就又把我涼到沙盤邊了。”最近在通州（社區網 論壇 商鋪）和朝陽看房的張女士向記者抱怨，有的銷售甚至都懶得陪著看樣板間，只是不停地說，“這期開的房源已經成交了多少多少，再不買明年還得漲。”一副底氣十足，根本不愁賣的姿態。

　　這也難怪，一些專家公開表示，最佳買房季已經過去。事實上，與往年沖業績不同，今年年底對于大部分開發商來說都沒有沉重的業績壓力，因此對于加推新盤的態度往往是“定價高懸，愿者上鉤”。這個趨勢在11月份僅有的22個新盤中更加明顯。

　　根據記者統計，在已公布開盤價格的老項目后期中，有80%的樓盤定價出現上漲，其中部分項目上漲幅度相比前期非常之大，例如太陽公元此次預計開盤價格為65000元/平方米，相比去年同期每平方米上漲7000元，另外北苑（社區網 論壇 商鋪）附近的中國鐵建·花語城項目此次預計均價為38000元/平方米，比上次開盤時也上漲了20%，雖然該樓盤銷售人員表示，此次計劃推出的是樓王級產品，但與北苑區域不足3萬元的整體新盤均價相比，價格上漲幅度仍令人咋舌。

　　除去當月價格上漲之外，另外有部分項目為前期屢次價格上調，目前維持在上調后的最高價格水平，例如魯能7號院項目，2012年已實現三次，而價格也連續兩次上調，由最初的10900元/平方米漲至14000元/平方米，目前仍維持在這一高位水平。

　　除老項目后期紛紛擺高姿態外，一貫以區域新低為目標的純新盤項目，在11月份也一改以往的低調，紛紛將定價看齊區域最高價。例如朝陽區的常營（社區網 論壇 商鋪）區域，由于地鐵6號線年底即將開通和龍湖長楹天街的熱賣，區域純新盤常楹公元也宣稱定價將看齊區域最高價的28000元/平方米，只是會略低于于這一價格。而大興區的海悅公館項目目前報價為16000元/平方米，相比去年底該區域第一盤龍湖時代天街的價格已高出30%。

　　業內人士認為，雖然九、十月份樓市新增了不少新盤項目，但其中有一半左右是中高端住宅或別墅類產品，而適合剛需與首次改善的房源供應并不多，這就為一些項目的開盤漲價建立了基礎。像常楹公元主打的八九十平方米兩居室在同區域只有二手房才有類似的戶型，臨近的龍湖長楹天街則是主力銷售140平方米以上的大戶型，這就造成了區域內中小戶型盤僅此一家，定價的高調也就不難理解了。